Comprar una vivienda de segunda mano en la Costa del Sol es una inversión inteligente y una puerta que se abre hacia un estilo de vida tranquilo y de calidad. Playas kilométricas, servicios de alta gama, grandes ofertas de ocio y de deporte convierten a esta región del sur de España en el destino ideal para adquirir una segunda residencia con vistas al mar.
Sin embargo, más allá del precio de la vivienda, es importante conocer todos los gastos asociados a la compra de vivienda de segunda mano, así como los impuestos que se aplican, especialmente si se reside fuera de España. En este artículo detallamos cada uno de ellos para que hagas tu próxima inversión bien informado.
Impuestos para la compra de una vivienda de segunda mano
Si estás pensando en invertir en una propiedad de segunda mano en la Costa del Sol, es importante tener en cuenta que, además del precio de la vivienda, existen algunos impuestos que forman parte del proceso de compraventa. Son trámites habituales y necesarios para formalizar la operación con todas las garantías. Entre los más relevantes, destacan:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: clave en viviendas de segunda mano
Cuando hablamos de viviendas de segunda mano, el impuesto más relevante que un comprador debe abonar es el de Transmisiones Patrimoniales (ITP). A diferencia de las propiedades de obra nueva, que tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), las viviendas de resale están sujetas a este impuesto de carácter autonómico. El porcentaje a pagar puede oscilar entre el 6% y el 10% del valor de compraventa, dependiendo de la región donde se encuentre la vivienda.
Además, el ITP puede verse reducido en los siguientes casos:
- Si la vivienda es VPO (Vivienda de Protección Oficial).
- Si la adquiere una persona joven, una familia numerosa o personas con discapacidad.
Porcentaje del ITP en la compra de una vivienda en la Costa del Sol
Desde 2021, la Junta de Andalucía ha establecido un tipo impositivo general del ITP del 7% sobre el valor de compraventa de la propiedad, independientemente del importe. Anteriormente, este tipo era progresivo entre el 8% y el 10% dependiendo del valor del inmueble. Esta medida ha beneficiado a todos los inversores en la Costa del Sol.
Gastos por comprar una vivienda de segunda mano en España
Como hemos avanzado, la compra de una vivienda de segunda mano en España conlleva una serie de impuestos específicos. Además, hay otros gastos que también debe asumir el comprador para formalizar correctamente el proceso de compraventa.
Gastos de tasación de la vivienda
Si vamos a financiar con una hipoteca nuestra segunda residencia, es necesario que antes de comprarla contratemos a un técnico para que tase el precio real de la vivienda. La tasación de una vivienda sirve para saber si lo que estamos pagando por la residencia corresponde a un precio que se ajusta a la realidad. En general, el precio de la tasación suele oscilar entre los 250 y los 600 euros. Este rango puede variar según las características del inmueble, su ubicación o el tamaño, entre otros.
Gastos notariales y de Registro de la Propiedad
Para formalizar la compraventa de una vivienda en España, independientemente de si es de obra nueva o de segunda mano, es obligatorio pasar por la notaría. Esto se debe a que la escritura pública de compraventa se tiene que firmar ante notario para que tenga validez legal.
Estos precios están regulados por aranceles estatales y pueden variar en función del valor del inmueble. Los gastos notariales suelen oscilar entre el 0,1% y el 0,5%.
Una vez firmada la escritura ante notario, el siguiente paso es inscribir en el Registro de la Propiedad. Este trámite es fundamental para dejar constancia de quién es el nuevo propietario del inmueble. Los honorarios del registro están regulados mediante un sistema de tramos según el valor de la vivienda:
- Hasta 6.010,12 € → 24,04 €
- De 6.010,13 a 30.050,61 € → 1,75‰
- De 30.050,62 a 60.101,21 € → 1,25‰
- De 60.101,22 a 150.253,03 € → 0,75‰
- De 150.253,04 a 601.012,10 € → 0,30‰
- A partir de 601.012,10 € → 0,20‰
Honorarios de la agencia inmobiliaria
En España, es habitual que los honorarios de la inmobiliaria sean asumidos por el vendedor, no por el comprador. Sin embargo, en operaciones de alto valor, como las propiedades que maneja Prime Invest Club, es recomendable confirmar este punto con antelación, especialmente si se incluyen servicios extra como asesoramiento jurídico, gestión de NIE o representación en la firma.
Gestoría y tramitación administrativa
Para facilitar todo el proceso burocrático, se recomienda contratar una gestoría especializada en inversiones, especialmente para no residentes. Esta se encarga de gestionar el pago de impuestos, realizar inscripciones y coordinar con notaría, registro y bancos.
Impuestos adicionales y costes de tener una segunda vivienda en España
Además del ITP y los gastos iniciales de notaría, registro, gestoría e inmobiliaria, es importante conocer algunos de los impuestos y costes recurrentes que toda segunda residencia en España conlleva:
- El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): se trata de un impuesto municipal obligatorio que deben pagar los propietarios de una vivienda en España, tanto si son residentes habituales de esa vivienda como si no lo son. Se abona anualmente al ayuntamiento donde se ubica la propiedad.
- Tasa de recogida de residuos urbanos: también conocida informalmente como tasa de basuras, es una tarifa que obliga a todos los municipios con más de 5.000 habitantes a pagar para cubrir el coste de los servicios de recogida, transporte y tratamiento de residuos
- Gastos de comunidad de propietarios. Si la vivienda se encuentra en un complejo residencial con servicios y áreas comunes como piscina, seguridad, zonas verdes, limpieza, hay una cuota que se suele pagar al trimestre para cubrir estos gastos.
¿Y si se compra con hipoteca?
Para quienes deciden financiar parcialmente la compra, es importante tener en cuenta estos gastos adicionales:
- Tasación oficial del inmueble: entre 300 y 600 €.
- Comisión de apertura de hipoteca: puede ser hasta un 1% del valor financiado.
- Gastos notariales y registrales relacionados con el préstamo: en su mayoría asumidos ahora por el banco, según la nueva Ley Hipotecaria.
Residencia fiscal y convenios de doble imposición
Si compras una segunda residencia sin intención de vivir más de 183 días al año en España, no se te considera residente fiscal. No obstante, sí tendrás que declarar tu propiedad en España y abonar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), incluso si no la alquilas. El tipo impositivo es de:
- 19% para residentes en la UE
- 24% para residentes fuera de la UE
Novedades fiscales para compradores extranjeros en 2025
En 2025, el Gobierno español ha propuesto medidas fiscales específicas para compradores extranjeros no residentes en la Unión Europea. Se propone un nuevo impuesto que podría alcanzar hasta el 100% del valor del inmueble para compradores extracomunitarios no residentes.
Aunque son medidas que todavía no han sido implementadas, se recomienda consultar con un asesor legal para obtener información actual y detallada.
Recomendaciones para compradores no residentes de España
- Asesoramiento legal y fiscal. Es esencial contar con profesionales que te orienten en el proceso de compra y te informen sobre las implicaciones fiscales.
- Obtención del NIE. El Número de Identificación de Extranjero es obligatorio para realizar cualquier transacción fiscal o legal, incluido el pago de impuestos por la compra de la propiedad.
- Apertura de cuenta bancaria en España. También se requiere una cuenta bancaria española para facilitar la gestión de pagos relacionados con la propiedad. Este paso es habitual para compradores internacionales y algunas entidades ofrecen opciones con comisiones bajas o incluso sin comisiones de apertura para no residentes.
- Revisión de la normativa local. Las regulaciones pueden variar según el municipio, por lo que es importante informarse sobre las normativas específicas de la localidad donde se ubica la propiedad.
Una inversión segura con Prime Invest Club
Los gastos de compra de una vivienda de segunda mano en España representan entre un 8% y un 12% del valor del inmueble. Para inversiones por encima de 500.000 €, como las que predominan en el portfolio de Prime Invest Club en la Costa del Sol, es esencial contar con un acompañamiento profesional que cubra aspectos fiscales, jurídicos y administrativos
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